Impostos na venda, compra e permuta de fazendas agropecuárias

Artigo de Cilotér Borges Iribarrem e Ênio Borges Paiva

Produtores rurais brasileiros, nós da Safras & Cifras, queremos ajudá-los a diminuírem o custo dos impostos que incidirão nos seus negócios, assim como alertá-los sobre alguns cuidados que deverão ser tomados, nos pagamentos ou recebimentos da negociação.

Três são os impostos que poderão incidir numa negociação de Fazendas Agropecuárias:

• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
• Imposto de Renda, Ganho de Capital (Lucro Imobiliário);
• Imposto de Renda, sobre a renda do Comprador do imóvel, para que o mesmo possa ter origem fiscal para adquirir o bem.

Muitas negociações de Compras de terras são feitas das seguintes formas:

• Acerto dos valores e condições da negociação através de um contrato;
• Pagamento anual em produto por parte do Comprador;
• Escritura definitiva, ao final do pagamento;

Cuidados tributáveis, que deverão ter Compradores e Vendedores na negociação:

• Que o comprador da terra, tenha receita com origem fiscal tributada na sua Declaração de Imposto de Renda, que permita adquirir o bem, de acordo com o valor que o mesmo será escriturado ou pago;
• Que o vendedor da terra, antes de finalizar a negociação, tenha um estudo tributário, que permita mensurar o valor que terá que pagar de Imposto de Renda do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário);
• Que tanto Comprador como Vendedor da terra, não deixem para fazer a análise tributária, só no momento de fazer a escritura, pois os pagamentos já ocorreram ao longo do prazo de amortização do valor do bem adquirido e portanto a necessidade de pagamento de impostos também já deverá ter ocorrido.
• Que o valor de pauta utilizado em muitas escrituras é um valor base de avaliação do município para cobrança do ITBI, mas nem sempre espelha a realidade dos valores transacionados.

Informações que a Secretária da Receita Federal possui para fiscalizar os contribuintes Compradores e Vendedores da terra:

• Informações dos Cartórios, já que os mesmos são obrigados a informarem a Secretária da Receita Federal sobre as negociações realizadas;
• Informações do movimento bancário dos Compradores e Vendedores da terra;
• Informações das Prefeituras Municipais do valor fiscal atribuido a terra, para efeito de cobrança de ITBI.

Com o convênio existente atualmente entre a Secretária da Receita Federal e as Prefeituras Municipais para arrecadação do Imposto Territorial Rural (ITR), os valores das terras foram majoradas nos municípios, o que leva que o valor da terra a ser escriturada, não seja menor que o constante do banco de dados das Prefeituras.

• Com a Nota Fiscal Eletrônica existente, mais o SPED Fiscal, o movimento financeiro da venda de produtos agropecuários e de compra de insumos é de pleno conhecimento da Secretária da Receita Federal.

Falta de orientação fiscal aos produtores rurais poderá levar que no momento em que for feito a Escritura Definitiva da Terra adquirida, Compradores e Vendedores, enfrentem a seguinte situação:

• Comprador da terra não tem origem fiscal para o valor da aquisição da mesma;
• Vendedor da terra, não pagou o Imposto sobre o Ganho de Capital existente, no momento adequado de fazê-lo, que seria na época dos recebimentos anuais.

Por desconhecimento tributário de alguns produtores rurais, poderá ter acontecido, do Comprador da terra tenha entregado ao Vendedor como forma de pagamento da mesma, produto agrícola, exemplo: soja, e sendo que esta será vendida na Inscrição do Vendedor.

A consequência, caso uma operação desta natureza tenha sido realizada, é que o Comprador no momento de fazer a escritura poderá não ter origem fiscal para adquirir aquela terra, pois grande parte de sua receita vai estar registrada na parte Vendedora, pois foi ela que comercializou o produto.

De outra parte, como o Vendedor da terra, poderá ter receita de um produto, que não teve nenhuma despesa para produzir, além de muitas vezes nem terra ter mais para fazer a produção.

Para complicar mais, a Nota Fiscal Eletrônica e o SPED Fiscal, farão que caso exista alguma operação de compra de terra na forma que acabamos de ver, esta não se sustentará mais perante a fiscalização.

A evolução tecnológica não ocorreu somente na parte referente a, máquinas e equipamentos agrícolas, sementes, fertilizantes, defensivos, etc, mas ela também foi implantada junto aos órgãos fiscalizadores, federais, estaduais e municipais.

Os três níveis da fiscalização de impostos, estão totalmente integrados eletronicamente, o que facilita identificar os possíveis erros existentes numa velocidade e precisão impressionante.

A consequência desta eficiência fiscalizadora é que a arrecadação de impostos vem crescendo anualmente.

Para ajudarmos os produtores rurais a resolverem as suas possíveis pendências tributárias, além de diminuir o impacto do custo dos impostos, já que eles são o custo mais alto na vida das pessoas e das empresas, será necessário adotar as seguintes providências, pois negociações de Compra, Venda e Permuta de terras não se resumirão em somente acertar valores e condições de pagamentos:

• Conscientização dos produtores rurais, para a necessidade de terem uma concreta e sólida organização fiscal, assim como já tem na sua parte de produção;
• Necessidade de assessoramento de técnicos capacitados, assim como já tem na parte de produção, com a finalidade de estruturar e planejar a área fiscal, do seu patrimônio e de seus negócios;
• Não efetivar negócios que envolvam volumes financeiros altos e forma de pagamentos ou recebimentos longos, sem antes fazer um estudo do impacto fiscal e tributário sobre o mesmo.

Existem técnicas que permitem, se bem estruturadas e legalmente utilizadas em tempo hábil e orientado por profissionais que dominem as mesmas que permitem como resultado enormes benefícios aos produtores rurais, seja na sua tranquilidade, no atendimento seguro a possíveis fiscalizações, diminuição do valor do imposto a ser pago e concretização final da negociação com total sucesso.

Existem procedimentos e ferramentas que poderão ser utilizadas para que os benefícios anteriormente citados possam ser plenamente atendidos:

• Assessoramento técnico de profissionais que conheçam a legislação fiscal e tributária para o setor rural;
• Estruturação fiscal da vida da empresa e do negócio;
• Estabelecimento de um sistema de exploração do negócio em Pessoa Jurídica e/ou Pessoa Física na propriedade;
• Estruturação de uma empresa familiar, que permita estabelecer a relação, Família X Propriedade X Negócio.

Todos nós técnicos temos a obrigação de informarmos os produtores rurais, sobre como os mesmos deverão se prepararem para estarem permanentementes atualizados com relação a legislação fiscal, assim como já estão com a parte tecnológica de produção agropecuária, que tem feito com que o nosso país tenha um grande destaque no Agronegócio Mundial.

Quem faz o dia a dia das propriedades rurais brasileiras, são as famílias dos produtores rurais e seus colaboradores e portanto são para estas pessoas que devemos oferecer o nosso conhecimento, para que elas possam continuarem produzindo com tranquilidade e alimentando a população brasileira, além de manterem o superávit da nossa Balança Comercial.

Cilotér Borges Iribarrem e Ênio Borges Paiva são consultores da Safras & Cifras.